Perché la quota interesse, rispetto alla rata capitale, scende. Questo influisce negativamente sui conguagli poiché è proprio il tasso di interesse "convenzionale" che crea l'illusione di andamento positivo del mutuo (capitale residuo che scende sulla carta e fondo fruttifero che sale). Ovviamente se il tasso di cambio fosse stato FERMO al pari del tasso convenzionale tutto questo non sarebbe accaduto, ma la banca nella maggioranza dei casi ha maggiorato i tassi in suo favore già al giorno della stipula. Per i mutui di breve durata e per i mutui con tassi di Interessi "bassi" (dal 2009 al 2011) questo effetto "benefico" ha esaurito il suo effetto già nei primi anni di mutuo, ora vediamo il perchè:
OGNI sei mesi la banca, sulle rate pagate da dicembre a maggio o da luglio a novembre, effettua dei conguagli che si basano su 4 parametri
- Differenza tra "Tasso di interesse convenzionale" (indicato nel contratto di mutuo) e "Tasso di interesse reale"
- Differenza tra "Tasso di cambio convenzionale" (indicato nel contratto di mutuo) e ""Tasso di cambio reale" al 31 maggio o al 30 novembre.
Esempio:
- A) Rata mensile composta da INTERESSI > CAPITALE (secondo il piano di ammortamento alla francese questa situazione si verifica fino a metà del mutuo circa)
- Al conguaglio sugli interessi risulta così:
1000€ di interessi "convenzionali"
500€ interessi reali
Differenza: 500€ a favore del mutuatario
Motivo: il tasso di interesse convenzionale e' maggiorato rispetto alla realtà (nel nostro caso già all’origine del contratto, senza contare che il tasso di interesse oggi è nettamente più favorevole al consumatore)... in questo modo paga una rata più alta del dovuto... la restituzione dei soldi NON e' un guadagno ma solo un "recupero" di quanto anticipato
- Al conguaglio sul tasso di cambio risulta così:
800€ di rata con tasso di cambio "convenzionale"
1000€ di rata con il tasso cambio reale
Differenza: 200€ a debito nei confronti del mutuatario
Motivo: la banca ha applicato un tasso maggiorato in favore della banca (in più il mercato è sceso) perciò il mutuatario deve coprire la differenza . (La rivalutazione è sul capitale e sugli interessi ricalcolati al nuovo tasso “reale”)
Ora per verificare se sul fondo andranno accantonate o meno le somme si devono prendere i risultati derivanti dai calcoli appena effettuati e sottrarli tra loro:
500 - 200 = 300€ differenza di ACCREDITO per il fondo.
Il mutuatario CREDE che tutto vada bene poiché non si rende conto dell'illusione che viene creata dal tasso di interesse elevato rispetto alla realtà.
Questa "illusione" e' presente nella prima metà del mutuo (circa) poiché la rata mensile e' composta in maggioranza dalla quota interesse (amm. francese), mano a mano che questa quota interessi scende rispetto alla quota capitale, questo conguaglio positivo inizia a diminuire...
B) Rata mensile composta da INTERESSI<CAPITALE (secondo il piano di ammortamento alla francese questa situazione si verifica dopo la metà del mutuo circa)
- Al conguaglio sugli interessi risulta così:
500€ di interessi "convenzionali"
300€ interessi reali
Differenza: 200€ a favore del mutuatario
Motivo: il tasso di interesse convenzionale e' maggiorato rispetto alla realtà (nel nostro caso già all’origine del contratto, senza contare che il tasso di interesse oggi è nettamente più favorevole al consumatore)... in questo modo paga una rata più alta del dovuto... la restituzione dei soldi NON e' un guadagno ma solo un "recupero" di quanto anticipato
- Al conguaglio sul tasso di cambio risulta così:
1000€ di rata con tasso di cambio "convenzionale"
1500€ di rata con il tasso cambio reale
Differenza: 500€ a debito nei confronti del mutuatario
Motivo: la banca ha applicato un tasso maggiorato in favore della banca (in più il mercato è sceso) perciò il mutuatario deve coprire la differenza . (La rivalutazione è sul capitale e sugli interessi ricalcolati al nuovo tasso “reale”)
Ora per verificare se sul fondo andranno accantonate o meno le somme si devono prendere i risultati derivanti dai calcoli appena effettuati e sottrarli tra loro:
200 - 500 = -300€ differenza di ADDEBITO sul fondo se capiente o sul C/C del mutuatario
NB: questa situazione può prospettarsi anche nel momento in cui il tasso di cambio sia così elevato da coprire l'effetto "positivo" dell'Interesse.
CONTEGGIO per ESTINZIONE ANTICIPATA:
In fase di estinzione anticipata l'unico calcolo che viene effettuato è quello sulla rivalutazione del cambio (conguaglio tasso di cambio, SENZA gli INTERESSI).
Il conteggio della doppia conversione e' il MEDESIMO.. con la sola differenza che il conteggio viene effettuato su somme maggiori (intero capitale residuo e non su sole 6 rate composte da Interessi e capitale...) SENZA il tasso di interesse che va a compensare gli importi "negativi".
E voilà il mutuo è svelato e il mutuatario incastrato!
La rivalutazione per l’estinzione anticipata comparata alla rivalutazione che si pagherebbe portando il mutuo a naturale scadenza è la stessa (a meno che il cambio non migliori): nel primo caso viene pagata in una sola trance, mentre nel secondo caso viene pagata a rate (ogni sei mesi).
La quota relativa all'indicizzazione valutaria sulla quota interessi è da considerarsi, secondo il nostro parere, un IRS (Interest Rate Swap), dove il fondo di garanzia è parte integrante del derivato, ma ad oggi, su questa sola affermazione NON ci sono ancora conferme da parte di Governo e/o Tribunali.
