Il mutuo è un impegno, e di solito si ricorre a questa soluzione per realizzare un sogno che vale tutta una vita. Ci sono mutui a tasso variabile e mutui a tasso fisso, poi ci sono prodotti chiamati mutui indicizzati in CHF.
Ciò che cercheremo di spiegare con estrema semplicità, è appunto il mutuo indicizzato in franchi svizzeri. Si precisa che per arrivare a capire come funziona realmente questo prodotto ci sono voluti anni.
Infatti, in fase di sottoscrizione molti meccanismi di tale prodotto non vengono spiegati adeguatamente e comunque una persona normale o con solo una minima conoscenza di finanziamenti, non avrebbe mai capito il reale funzionamento in sole poche ore.
Come funziona il mutuo?
Il mutuo è strutturato con un piano di ammortamento alla francese, ma assoggettato a conguagli semestrali e calcolati in base ai cambi della valuta.
Il calcolo semestrale e' una differenza data dal pagamento degli interessi (con tassi a noi favorevoli) e dal tasso di cambio (a noi sfavorevole)
Finché l'interesse viene pagato (fino alla prima metà del mutuo) questo fattore entra nel calcolo ma una volta a ZERO, i calcoli verranno effettuati solo sulla rata capitale
Per esempio: per semplificare le rate pagate sono 1 ogni sei mesi e 100€ e' la nostra rata fissa che viene pagata.
1 rata pagata: 100 interesse - 0 capitale
2 rata pagata: 90 interesse - 10 capitale
3 rata pagata: 80 interesse - 20 capitale
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Fino alla
100 e ultima rata pagata: 0 interesse - 100 capitale
Queste cifre che noi paghiamo non sono reali...
Perché sono pagate sulla base di tassi di interessi e di cambio CONVENZIONALI, nella maggior parte dei casi, maggiorati in favore della banca.
Il tasso convenzionale è indicato nel contratto di mutuo stipulato, quindi controllare il tasso convenzionale con quello reale.
Sulla parte dell'interesse viene fatta una differenza tra il tasso di interesse convenzionale (finto e maggiorato rispetto alla realtà) e il tasso reale (Ormai sotto lo zero e quindi nettamente favorevole a noi)
Questa differenza e' possibile calcolarla finché esistono INTERESSI su cui è possibile applicare la formula
Sulla parte del capitale viene fatta la differenza tra il tasso di CAMBIO CHF convenzionale (finto e maggiorato) e quello reale
Il calcolo per la rivalutazione monetaria si applica nel seguente modo:
[(capitale residuo * tasso cambio storico/convenzionale)] / tasso cambio periodo] - capitale residuo = RIVALUTAZIONE MONETARIA
In sintesi, fino a che si pagano interessi passivi sul mutuo, gli scostamenti dei conguagli potrebbero essere a favore del mutuatario, dopo la metà del periodo invece tutti i conguagli sono a favore della banca perchè calcolati solo sulla parte capitale.
Ti sei mai accorto di quanto debito da rivalutazione ti sei generato alla firma?
Consulta il cambio della valuta eur->chf qui: Sito istituzionale Banca Centrale Europea
